La vivienda es
uno de los bienes más habituales en una herencia. De hecho, la evolución de las cifras en herencia de este bien inmueble, se pueden usar para explicar una extraña paradoja sucedida durante el pasado 2020. El número de viviendas heredadas en el pasado año descendió en un 15 %, a pesar de que en este periodo se ha tenido que lamentar un aumento de decesos importante. Los números indican que la relativa paralización administrativa durante la pandemia ha hecho mella en este tipo de sucesiones, y además delatan el carácter problemático que puede acompañar a la herencia de vivienda habitual. Algo que suele hacer necesario estar bien asesorados al afrontarla.
¿Qué hacer cuando el piso es heredado por varios hermanos?
Es un caso muy común; varios hermanos heredan de sus padres su vivienda habitual. Todo se podría simplificar si se hubiera dejado especificado en el
testamento el modo de realizar el reparto, pero lo más habitual es que los hijos reciban el caudal hereditario de forma igualitaria, o incluso se puede dar el caso de que no se haya dejado testamento alguno o se haya hecho
testamento ológrafo.
Dado que en este tipo de casos se incluye en la herencia un bien indivisible, como lo es a priori un piso, es lógico que surjan dudas sobre el modo de hacer efectiva esa herencia; dudas que pueden llevar a desencuentros conflictivos en la familia.
La legislación ofrece en este caso soluciones que faciliten el acuerdo amistoso entre las partes o, de no darse este, resolver la situación de forma judicial.
Propiedad indiviso
Es una forma de copropiedad o comunidad de bienes. Se trata de un modo de mantener un bien indivisible con
un derecho de propiedad compartido por varias personas. A cada propietario le correspondería una parte no concreta del bien. Este tipo de propiedad
se puede mantener por el tiempo que resulte conveniente para los herederos, teniendo en cuenta que los
gastos asociados al mantenimiento del inmueble deberán ser cubiertos por el grupo de propietarios.
En el momento de disolver la comunidad de bienes lo más práctico y menos costoso es llegar a un acuerdo formalizado ante notario, pudiendo incluso acogerse a los servicios de un medidor profesional si hubiera dificultades en el proceso.
Aceptación de la herencia y partición
Obviamente los herederos no están obligados a aceptar la herencia; de modo que, mientras no se especifique otra cosa, si uno de ellos renunciara a su parte, el caudal hereditario sería repartido entre los que sí hayan aceptado la herencia.
Esta aceptación se realizará ante notario y en ese momento los herederos podrán dar naturaleza a un acuerdo sobre el modo de dividir la herencia. Si todos están de acuerdo, se puede plantear la venta del inmueble y reparto del resultado. Un caso común es pactar que uno de los herederos se quede con la vivienda estableciendo un tipo de indemnización para el resto acorde a su cuota hereditaria correspondiente.
¿Qué pasa si en la vivienda habitual ya vive un familiar?
Como hemos visto, al tratarse de un bien indivisible la parte que pertenece a cada heredero es algo abstracto. Cada uno tendrá un porcentaje de la propiedad, pero la realidad es que esa parte no se puede separar del resto del inmueble. Aunque se puede vender la propiedad y repartir el dinero conseguido, en ocasiones
alguno de los herederos se niega a la venta. Y una de las razones más comunes es porque uno de ellos vive en el piso heredado. Independientemente de si se trata de un hermano, primo o cualquier otra relación, si es un heredero legítimo se necesitará su consentimiento para vender la vivienda.
Lo que sí se puede vender es la participación correspondiente de esa vivienda en herencia. En ese caso el resto de herederos tendrá preferencia para adquirir la participación. Esto implica que, si se vende una parte a alguien externo, los coherederos podrán subrogarse reembolsando al comprador el precio pagado en el plazo de un mes desde que la venta se dé a conocer.
Si el heredero que quiere conservar la vivienda no quiere o no puede comprar la parte de los restantes herederos, o si no se llega a un acuerdo para realizar la venta del inmueble; entonces solo queda la solución de la vía judicial. Se suele aconsejar recurrir a la mediación antes de llegar a este extremo.
¿Es mejor donar o heredar una vivienda habitual?
Lo primero es tener claras las diferencias entre estas dos modalidades,
heredar y donar. Una vivienda en herencia se recibe cuando fallece el titular y
antes hay que pagar el correspondiente impuesto de sucesiones. Una donación se realiza en vida, sería un adelanto de la herencia. Por tanto, se recibe la casa y
después se paga el impuesto de donaciones que corresponda.
Como pauta general, en ambos impuestos,
se pagará más cuanto más grande sea el inmueble y cuanto más lejana sea la relación de parentesco; un hijo pagará menos que un sobrino, por ejemplo.
Hay también que tener en cuenta que, variaciones autonómicas aparte, cuando se trate de una herencia los impuestos los abonarán solamente los herederos. En
una donación el que dona se hará cargo del IRPF, mientras que el que recibe pagará los impuestos de la donación. Por lo general los casos de
las herencias incluyen más ventajas fiscales aplicables.
Cómo podéis comprobar el tema de herencia de una vivienda habitual no es nada fácil. Hay muchos factores que influyen y que debemos tener en cuenta.
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